2020-08-19 09:11:30
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婚前一方贷款购房,婚后共同还贷,离婚时房产如何分割?
房屋虽然是婚前购买,但婚后房屋增值部分以及婚后用共同财产还贷部分应当视为夫妻共同财产。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定双方不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
△婚姻家事团队
房屋增值部分的计算方法
对于如何确定未取得房产所有权一方所应得到的补偿款数额,审判实践中有几种不同的计算方式。目前,多数法院采取的计算方式如下:
假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米10000元,面积为80平方米。首付款是24万元,按揭贷款56万元,贷款期限20年(240个月),如果采用等额还款的方式,每月还款数额为3957元,一共需还款949680元。双方当事人婚后共同还贷2年(24个月)后诉讼离婚,离婚时房屋经评估,价值200万元。计算可知,购房者为购买该房屋总共支付1189680元(240000+9496800)。其中,首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(240000/1189680*100%)20.17%,夫妻共同还贷94968元(3957*24),占房屋总价款的7.98%。
如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前支付贷款购房一方所有,由其对另一方补偿79800元(200万元×7.98%×1/2),剩余贷款仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准,因此上述计算方式供大家参考。
△婚姻家事团队
最高人民法院民一庭意见
在适用《婚姻法解释(三)》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分 +其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
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作者:婚姻家事律师团队